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一戸建ての売却にかかる税金や手数料など費用は?

 2017/01/22 未分類
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不動産売却には様々な費用がかかります。
大きく分けると買う人を見つけるために不動産業者に支払う仲介手数料、値上がり益に対してかかる譲渡益所得税、あとは契約書に貼る印紙税や売却できる状態に登記を行うための費用などの3つです。他に売却しやすくするための戦略としてリフォームなどを行った場合はその費用もかかります。

仲介手数料について

まずは不動産業者に支払う仲介手数料ですが、宅建業法にて定められています。
実際の取引代金の3%に6万円を足した額に消費税等が上限となり、これを買主、売主の双方から受け取ることができます。
宅建業法で定められているのはあくまで上限ではありますが、これ以上の額を請求することができないのと、成約しなかった場合は1円も受け取ることができないなどの理由からほとんどの場合で仲介手数料の上限額が請求されています。鉄道業者や小売業者などの系列の不動産業者であれば関連会社のポイントとして還元したり、株主優待などで値引きを行ったりなどもありますが、大きくて10%くらいまでなのが現状です。これは単純に取引価格から計算されますので、節約しようとすると受取額が減ってしまいますので節約は難しいです。

譲渡益の所得税について

次は値上がり益に対してかかる譲渡益の所得税ですが、これは売却金額から売る際にかかった手数料、登記費用、購入費用、購入時の費用などを引いて出されます。建物のように使用期間によって価値が下がるものの場合は減価償却の計算が必要となり、これも所得税法で詳細に定められています。建物の資産価値を向上させるリフォーム費用もこれに含めることができますが、こちらも減価償却が必要です。なお、木造の一戸建ての場合は法定耐用年数は22年となります。こういった計算方法をするため、計算の結果利益が出ていないということになると譲渡益に関しては税金はかかりません。また、居住用財産といって、3年以内に自分が住んでいたなどの一定に条件を満たした場合は譲渡益から3000万円を差引いて計算できる特例がありますので、この場合は3000万以上の計算上の利益が出ていなければこれも譲渡益の税金はかかりません。

不明な箇所があると税金がかかる場合も有り!?

逆に税金がかかることが多いのが、かなり昔に購入して、購入価格が不明な場合、相続などで購入価格が不明な場合などです。購入価格不明としての計算基準で計算してしまうと実態以上に安い購入価格の扱いとされてしまう可能性が高いため、多額の税金がかかってくる可能性もあります。
こういう場合は税理士などに相談したほうが総額が安くなる場合も考えられます。

条件によって経費が多くなる

残ったその他の経費は条件によって大きな開きがでてきます。契約書に貼る印紙税は取引価格によって決まりますので節約しようがありません。実際に売る人の情報と登記簿に載っている情報が異なっている場合は所有権の移転登記ができませんので、登記簿の情報を売る人の最新情報に書き換えておかなければなりません。相続によって名義が変わっているのであれば所有権移転登記、結婚や離婚、養子縁組などによって名前が変わっている場合、引越などで住民票上の住所が変っている場合は所有者情報の変更登記が必要になります。必要書類が全て揃えられる場合は管轄の法務局に何度か出向いて手続きすることはできますが、役所に古い情報が残っていなくて戸籍の付表などの証明書類が出せないなどの理由で必要書類がそろわない場合は難易度が一気に上がります。こういった場合は司法書士という専門家に任せなければならず、それなりの報酬が必要になってきます。
必要書類がそろっている場合でも司法書士に任せるほうが現状では多いです

また、購入時に金融機関よりローンで借入を行っていた場合は抵当権が残っている場合があります。これは返済が滞った場合は不動産を競売にかけることによって元本を回収するための権利ですから、残った状態では売ることは通常できません。この抵当権抹消も完済から期間が経っている場合は書類集めで手間または費用がかかってしまいます。建物が増築、減築などで登記簿との面積が異なっている場合はこれも測量の後に正しい面積に登記しなければなりません。これには図面作成が必要となってきますので、土地家屋調査士に任せなければいけないことが多くなってきてしまいます。

場合によっては売らない方が良い場合もある
建物の現状があまりにも汚いなどでそのままでは売れないだろうと思われる場合はリフォームしてから売ったほうがいい場合もあります。しかし、この場合はリフォーム費用以上に売却価格が上がることはまずありませんし、売却価格が上がるということはすなわち不動産業者に支払う仲介手数料が上がることに直結します。土地自体が再建築不可である場合は建物が無ければ土地の価値は激減してしまいますので、この場合は大規模なリフォームを行わなければ売れないこともあります。下手したら建物を建てられない資材置き場などとして売ったほうがマシな場合も考えられます。

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